2021年学校物业管理行业发展报告

导读

经过二十余年的高校后勤社会化改革，我国学校物业管理逐步走向快速、规范、健康发展的轨道，2021年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（简称“十四五规划纲要”）中提出要建设高质量教育体系，推动义务教育优质均衡发展。在当前国家政策大力引导、学校物业管理需求趋于多元化以及持续释放市场空间的大环境下，厘清当前学校物业管理行业发展现状及趋势，不断完善学校物业管理体制机制，增加优质物业服务的有效供给，深化学校物业“服务育人”的管理理念，对全面完成“十四五规划纲要”建设高质量教育体系任务具有极其重要的意义。

一、学校物业管理主要服务内容及特点

总体来看，目前学校物业管理服务的内容主要分为基础物业服务以及多元化增值服务两大类，具体服务内容依据学校和服务企业的不同各具特色。

表1：学校物业管理主要服务内容

学校的主要任务是教书育人，这决定了学校物业的性质和一般物业管理有很大的区别，除了一般物业管理的服务性、专业性、经营性、规范性、统一性、综合性之外，还表现出以下特点：

1．教育属性

学校物业管理必须围绕教学重心，本着育人的理念开展工作，一切管理、服务都要与学校教育、教学、科研的总体目标相适应，注重营造育人氛围等软环境的建设，协助提升学校的整体实力，为师生营造一个良好的教育学习环境，肩负着“管理育人、服务育人”的责任和义务。

2．公益属性

学校物业管理的教育属性使得学校物业管理在一定程度上并不完全遵循市场经济的效益原则，因此企业不能完全以利润最大化作为工作重点，应更大程度体现企业的社会责任。

3．服务对象特定性

学校物业的服务对象主要是以在校教职工和学生为主的知识群体，加之不同院系的师生对教学、科研、生活的物业需求不同，对学校物业的服务内容、人员素质等要求通常更高，此外，学校物业服务对象相对明确，有利于物业服务企业制定精准的服务及营销策略。

二、学校物业市场空间及驱动因素分析

(一）政策支持引导，蓝海市场显现

政策文件的陆续出台，为高校后勤社会化改革提供了良好环境，市场机制在后勤资源配置中的作用逐步增强，高校后勤保障能力、运行效率和服务质量显著提高，为我国近年来高等教育事业的快速发展提供了有力支撑，高校后勤社会化改革的成果有目共睹。同时，也为学校物业管理的创新发展指引了方向。

表2：学校物业管理相关的部分重要政策文件

（二）市场空间足量、稳定、可持续，发展前景广阔

我国实行学校后勤社会化改革以来，学校物管行业的市场空间不断扩大。根据教育部公布的统计数据，2020年，我国各级各类学校数量为53.71万所，较2019年的53.01万所同比增加1.33%，其中高等学校数量达到2738所，比上年增加50所；2020年我国各级各类学历教育在校生数达2.89亿人，比上年增加约674.48万人，增长约2.39%，其中普通高等学校在校生数约为3285.3万人，较2011年的2308.5万人新增约976.8万人，复合增长率约为4.00%。总体来看，我国各级各类学校数量以及在校生数均呈上升趋势。

总体来看，当前我国学校市场化水平仍然不高，根据数据，如果按照3.50元/（平方米·月）的物业费水平保守估计，到2025年，我国仅高等教育及中小学物业市场规模至少达到751亿元。

图1：2011-2020年各级各类学校数及学历教育在校生数

注:普通高等学校不含成人高等学校及研究生培养机构。

数据来源：教育部、中物研协整理

图3：2013-2025E高等教育校舍面积及同比增速

数据来源：教育部、中物研协预测

三、基于样本的学校物业服务市场数据分析

（一）2020年度学校物业服务企业发展指数稳步提升

图5：2015-2020年PMDI 100学校物业发展指数走势

（二）学校物业管理规模分析

1．管理规模持续扩张，市场呈现低集中竞争格局

按照布局学校物业企业的管理规模计算CR8为35.16%，根据美国经济学家贝恩和日本通产省对产业集中度的划分标准，CR8≥40%的市场结构为寡占型，CR8<40%为竞争型，其中，20%≤CR8<40%为低集中竞争型，CR8<20%分散竞争型，可以看出，当前学校物业市场格局为低集中竞争型，集中度有进一步提升空间。

表4：2019-2020年500强企业学校物业管理规模关键指标

2．项目布局广泛，市场拓展成效显著

2020年，500强企业学校物业管理项目数约为6101个，项目布局广泛，涵盖国内33个省、自治区、直辖市和特别行政区。根据数据可以看出，500强企业的学校物业管理项目在稳步增长，项目主要分布在二、三四线城市，且三四线城市的管理面积占比逐年增加，海外市场尚待开发。

图7：2019-2020年度500强企业学校物业不同城市级别管理面积占比

从项目来源看，500强企业管理的学校物业项目中，来自承接所属或合作开发商和外拓第三方的项目占比分别为31.58%和68.42%；来自外拓第三方的项目管理面积占比达到65.64%。可以看出，500强企业对所属或合作开发商的依赖性逐渐降低，纷纷加大学校物业的市场化拓展力度，成效显著，预计市场竞争将越来越激烈。

图8：2020年500强企业学校物业按来源划分的项目及面积占比

3．百强企业市场份额稳步提升，优势集聚

2020年，百强企业中有86家布局学校物业，占比86%，较上年增加2家（图9）。

百强企业管理的学校物业项目数为3074个，较去年增加274个；平均管理项目数为36个，较去年增加3个。百强企业管理的学校物业面积约为6.01亿平方米，同比增加25.68%；管理面积均值约699万平方米，同比增长22.75%（图10）。

2020年，百强企业管理的学校物业面积占百强企业总管理规模的比例较上年提升0.62个百分点至5.91%，占行业总管理规模的比例为1.82%，较上年增加0.28个百分点（图11），百强企业学校物业的市场份额进一步提升。

图9：2012-2020年百强企业布局学校物业企业数量占比

从项目来源看，2020年，百强企业学校物业的管理面积中来自外拓第三方的面积占比超七成（图12），市场拓展能力强劲。

图12：2020年百强企业学校物业按来源划分的项目（左）及面积（右）占比

2020年，百强企业和500强企业学校物业管理面积分别为6.01亿平方米和8.91亿平方米，500强企业学校物业管理面积中有67.5%集中在百强企业，较去年提升5.42个百分点，占比逐年递增（图13），百强企业优势集聚，行业集中度进一步提升。在运营效率方面，2020年，百强企业学校物业单位项目贡献面积达19.55万平方米，同比增长14.47%，高于500强企业学校物业单位项目贡献面积（14.60万平方米）（图14），百强企业单位项目贡献面积提升显著。

图13：2018-2020年百强企业学校物业管理面积在500强企业学校物业管理面积中的占比

（三）学校物业经营绩效分析

1．经营业绩稳健增长，效率有提升空间

表5：2019-2020年500强企业学校物业管理规模关键指标

2．500强企业学校物业物业费均值提升至3.48元/（平方米·月）

2020年，500强企业学校物业服务项目的收入中，包干制仍是学校物业主要的收费模式；从项目来看，2020年，500强企业所管理的学校物业项目中，酬金制的项目占比有上升趋势（图16）。

图16：2020年500强企业学校物业收费形式按收入（左）及按项目（右）分布

2020年，500强企业学校物业费平均水平约为3.48元/（平方米·月），较去年提高约0.28元/（平方米·月）。从不同等级城市看，一线城市的物业费水平明显高于其他城市，二、三四线城市物业费仍然低于平均水平（图17）。

图17：2019-2020年500强企业学校物业在各城市等级及不同收费模式的物业费水平

3．百强企业在500强学校物业费收入中的占比超六成

2020年，百强企业学校业态收入及贡献均稳步增长，从数据来看百强企业学校物业费收入为102.47亿元，同比增加22.81%；收入均值为1.19亿元，同比增长19.95%。同时，2020年，百强企业学校物业费收入在百强物业费总收入及在500强学校物业费收入中的占比均较去年有提升。

图19：2017-2020年百强企业学校物业费收入及占比分布

从运营效率上看，2020年百强企业学校物业单位项目创收能力由2017年的234.70万元增长至333.36万元，年复合增长率为12.41%；单位面积创收能力由2017年的13.55元增长至17.05元，年复合增长率7.95%（图20），近三年百强企业学校物业运营效率逐渐增强。

图20：2017-2020年百强学校物业运营效率指标情况

四、学校物业管理行业动态

（一）后勤社会化改革进入“快车道”，物企发力抢占细分赛道

面对行业门槛较高、专业性较强的学校物业细分领域，众多物企通过市场收并购、战略合作等多种方式提升市场占有率及服务经验，迅速补强在学校物业细分业态的空白，2020年-2021年8月，部分学校物业相关的重要动态如下：

表6：2020年-2021年8月部分学校物业重要动态

（二）市场竞争逐渐加剧，集中度有进一步提升空间

根据中物研协监测，2020年7月-2021年7月，市场公告的学校物业中标事项达1500多起，中标成交金额在3万元到3711万元不等。从中标项目的区域分布来看，项目主要集中在华东、华南、西南等地区，行业区域效应明显。

表7：2020年7月-2021年7月部分物业服务企业学校物业典型中标、拓展项目

资料来源：政府采购网、企业公告、中物研协整理

（三）学校物业管理行业管理经验和典型代表企业

1．创新管理模式，打造核心竞争力

随着物业管理行业的快速发展，竞争日趋激烈，学校物业服务企业纷纷加大创新力度，深入挖掘自身优势，结合服务校区的特点，积极探索差异化的创新管理模式，打造企业的核心竞争力。如山东宏泰物业根据学校的委托内容不同分为全面委托、核心服务事项委托、单项委托，结合高校物业的管理特色及特点制定了三个不同层次的服务模式，服务模式根据委托事宜而变，针对不同高校实际情况“量身定做”服务解决方案。

2．标准化体系建设，保障服务质量

学校物业相较其他业态具有更高的专业化门槛，标准化的管理体系能够持续保障学校物业服务的质量，促进学校物业服务企业规范有序健康发展，进一步提升行业总体水平。如浙大求是物业先后导入ISO9001国际质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系、OHSMS18000职业健康安全管理体系、GB/T23331能源管理体系，不断推进物业服务走向现代化、专业化、人文化和品牌化。

3．专业化人才培养，提升服务水准

学校物业的服务对象整体素质较高，服务需求更加多元化、专业化，从而对学校物业服务团队要求更高，培养专业化、复合型人才可以全面提升学校物业服务的广度与深度。如东吴物业复旦大学枫林校区物业管理团队围绕育人理念，在干部培养模式上积极推向“1+1”后备干部培养模式，大力培养“德、能、勤、绩”全面发展、综合素质好、能力强、适应“两高一总”发展需求的优秀国际职业经理人，并且注重专业技术人员的培养和引进。

4．智慧化校园建设，助力降本增效

随着高校后勤社会化进程的不断深入以及互联网、物联网、大数据等信息技术的不断发展，学校物业也逐渐步入智慧化发展阶段，通过智慧化建设实现降本增效，提升服务品质和管理水平。如山东明德物业面向高校师生自主设计研发的“学苑管家”小程序，依托物联网、移动互联网、大数据等新兴技术，给师生提供报事报修、智能门禁、校园资讯、场地预订等线上功能，致力为广大学子带来丰富多彩、便利快捷的校园生活服务，打造全新的智慧校园。

5．特色精细化服务，深化育人理念

学校物业服务企业在为师生提供服务的过程中更多以师生需求为导向，打造人文美好校园，深化“服务育人”的理念和社会责任。如莲花物业秉承“专心创造价值，诚信赢得尊重”的企业宗旨，事无巨细为学生提供保障。疫情期间，集中对宿舍楼内外公共区域地面、电梯内外、楼梯扶手进行清洁消毒，对开水炉等公共设施进行集中清理消毒；并为学生提供消毒纸巾、酒精棉球、免洗洗手液、抽纸等，在公共盥洗室配备具有消毒功能的洗手皂；每栋宿舍门口设置专门体温测量岗位，对进宿舍人员进行测温并核实身份，及时提醒进出学生佩戴口罩，做好防护，精细化服务全力保障学生安全。

五、学校物业管理行业发展前景和趋势

（一）标准化体系不断完善，服务更加规范

随着学校后勤社会化的不断推进，学校物业的服务覆盖面将不断扩大，物业企业的服务边界将横纵延伸，朝着一站式、全链条、全方位、全周期的方向发展，相关的服务标准和服务体系需要不断升级和完善以适应新的市场需求，物业服务企业需要不断借鉴先进、成熟的管理经验，完善自身的服务体系和标准。同时，应充分考虑各地各校的不同情况，做到因地因校制宜，助力学校物业服务精细化、专业化，不断规范行业发展，提升行业整体服务水平。

（二）政策引导、科技赋能，助力智慧化校园建设

在宏观政策大力支持智慧校园建设的基调下，未来，随着信息技术的迭代发展以及计算机、互联网等基础设施建设日趋完善，校园物业服务企业建设智慧校园是必经之路，通过智慧化系统，对校园物业实施统一的专业化、科学化管理，实现空间、设备、服务的互联互通，为广大师生的教学、科研、生活等提供全方位、多层次、综合性的保障和服务，最大限度地发挥物业的价值，为现代教育管理信息化赋能。

（三）专业性、复合型创新人才需求大

学校物业除维修保养、保洁绿化、消防安全等技术性工作外，还承担着“服务育人”的社会责任，随着学校师生需求渐趋多元化和专业化，对学校物业服务的要求也越来越高。不仅需要物业人员具备心理学、高新技术运用等综合素养，国际类学校还需要物业人员具备熟练的外语技能。当前市场竞争越来越激烈，对企业而言，市场的竞争就是人才的竞争，拥有高素质、综合型人才意味着拥有了创新优势，就能抢先站在市场的制高点，可以预计，未来学校物业服务企业对专业性、复合型创新人才的需求会越来越强烈。

（四）进一步明晰学校物业权责关系，加强协同合作

在逐渐开放的校园物业管理市场，改革监督管理体制，建立责权清晰的管理体系，规范学校与物业之间的权、责、利关系至关重要，需要政府、学校、企业等多方的共同努力，促进校、企双方处理好学校物业经济效益与社会效益的关系并遵循教育规律，在平等诚信、资源共享的基础上，建立沟通学习机制和调整改革机制，加强协同合作，共建服务管理生态体系，进一步实现学校物业管理的全面化和深入化。