2015年2月9日,郭树清主持召开省政府常务会议,讨论并原则通过了《山东省住宅专项维修资金管理办法(修订稿)》。28日,省住房城乡建设厅、省财政厅、省民政厅、省机关事务管理局(鲁建发[2015]2号文件联合印发。为深入贯彻落实好《办法》精神,现就有关情况解读如下:

  一、修订《办法》的必要性
  1998年,随着住房制度改革的推进,为界定公有住房出售后共用部位、共用设施设备的维修责任,省政府办公厅印发了《山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法》,1999年又将商品住房纳入了维修资金交存范围。2003年国家《物业管理条例》、2007年《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》出台后,2009年省住房城乡建设厅和省财政厅研究出台了《山东省住宅专项维修资金管理办法》。该《办法》实施以来,住宅维修资金制度在我省各地广泛建立并发挥了积极作用。截至2014年年底,全省累计归集318.34亿元,其中,商品房274.23亿元,房改住房44.11亿元;已使用10.81亿元。
  近年来,社会各界对住宅维修资金高度关注,党的群众路线教育实践活动中反映强烈,新华社国内动态清样作过专题报道。住宅维修资金使用不便、归集续筹困难、增值收益低、管理难度大等问题逐步显现,原有《办法》已不适应实际需要。
  造成资金’使用难’的原因主要有:一是申请主体缺位。业主大会制度不健全,业主委员会成立比例偏低,有的售房单位已经破产或改制,业主个人很难完成征求意见和资金申请工作。二是投票表决难。大部分业主对不涉及自身直接利益的维修事项,不积极参与投票,三分之二的有效比例难以达到。三是管理不规范。部分城市维修资金存在多头管理、越位管理问题,影响了资金申请使用。四是宣传不到位。据问卷调查结果,2744份有效问卷中,熟悉了解相关政策的仅占15.5%,不少人把维修资金理解为一种收费。
  为解决这些问题,根据省政府领导的有关指示精神,省住房城乡建设厅会同省财政厅,2014年初启动了《办法》的修订工作,经多次调研、讨论,广泛征求市县区物业主管部门、物业企业、开发企业、水电气暖等单位和业主、业委会、居委会等社会组织及专家的意见,并在网上进行了公示。对原办法反复修改,形成了目前的新《办法》。
  二、《办法》修订的主要内容及特点
  (一)创新制度设计,破解使用难题
  一是改革资金使用模式,分类简化使用程序。从过去一种方式为主,改为计划使用、应急使用和一般使用三种方式并存。新增的计划使用方式主要适用于可提前预见的,为延长房屋使用寿命,针对不同部位、不同设施设备的合理使用年限,组织进行有计划的维修、更新和改造,可采取一次投票,同时对多个计划维修项目进行表决;对应急使用方式明确了8种适用情形,不用投票即可使用,事后再及时公示;一般使用方式,主要适用于临时发生并需要在较短时间内完成的项目。
  二是改革投票表决模式,实行异议表决。投票表决模式由过去的需面积、人数的双三分之二业主同意,改为反对的不超过三分之一即视为表决通过,解决了过去业主不参与投票表决,难以形成决议的老大难问题。此外,新《办法》还进行了配套改革,要求各地建立公开电话、网络平台、业主投票表决系统等信息化媒介,为业主投票表决和投诉举报等提供便捷渠道。
  三是改革账户制度,完善配套机制。突出维修资金的共有属性,将维修资金管理原则改为’业主共有、共同决策’,淡化业主私有意识;将原来按业主分户设账改为按房屋分户设账,房屋转让时资金随房屋自动转移、不随人走;创设公共账户,用于储存出售公有住房提取的资金、房屋账户增值收益及地面停车位租赁等公共收益,按管理区域设总账,发生应急使用而房屋账户内余额不足的,可从公共账户中调剂垫付。
  (二)强化资金监管,提高增值收益
  一是要求通过公开招标的方式选定商业银行,作为专户管理机构,把资金保值增值、管理效能等指标列入招标依据。
  二是强化监督管理。要求省、市主管部门加强对各市物业主管部门资金归集、使用、增值等工作的监督核查。
  (三)理顺管理体制机制,强化欠交资金归集
  一是理清管理体制。《办法》明确了各地出售公有住房维修资金的划转工作,要求在完成核对后,由财政部门或房改机构划转到物业主管部门,按属地由物业主管部门进行统一管理。同时,推行社会化、专业化的物业服务机制,成立业委会;未成立业委会的由居委会代行业委会职责,原售房单位不再参与住房的维修管理事宜。
  二是实行管理层级重心下移。明确区级房管部门是维修资金的主管部门,改变以往资金使用要经市、区两级审批的做法。
  三是加大欠交资金归集力度。规定了商品房补建和房改房补提、补交标准及办法。物业主管部门对物业企业代收的补交、续交维修资金的划转情况,要纳入其信用档案管理。